"Хочу продать быстро и дорого": заблуждения собственников при оценке своей квартиры

По какой цене вообще продавать квартиру? Многие знают об этом лишь в общих чертах.
1. Из чего складывается цена?
Все мы знаем, что формирование цены начинается со среднерыночных показателей. То есть вы берете ваш район и начинаете смотреть объявления о продаже квартиры. Ваша задача - найти максимально приближенные к вам по геолокации объявления. Предположим, вы продаете однушку, а вокруг продают только трешки. Тогда необходимо отнять от цены трешки по 0,4% (приблизительно) за каждый квадрат площади. Так вы получите усредненное значение вашей квартиры на основе рыночных цен. Общая цена, в свою очередь, складывается из:
Район
Тип дома (монолит, кирпич и т..д.)
Наличие ремонта (простая отделка = +10% от рынка, улучшенная отделка +15% процентов от рынка)
Новизна дома
Отдаленность от центра и транспортная доступность
 

2. Именно ваша квартира
Однако недостаточно посмотреть только на рыночные значения. Вам нужно оценить именно вашу квартиру. Выделить все недостатки и снижать за них цену. Обратите внимание на этаж: нижние этажи (на 5-8% дешевле). Верхние этажи стоят дешевле только в старых домах, в новых - это, скорее, даже плюс. Определите класс (эконом или премиум). Для каждого класса есть свои особенности. Например, в премиум классе вид из окна может сделать квартиру на процентов 10 дороже, а в экономе это относительно не важно.
3. Заблуждения собственников при оценке квартиры
А теперь самое интересное: ошибки, которые лучше не допускать при оценке квартиры.

Не завышайте искусственно цену. Помните, что на многих квартирах торг уже включен в стоимость.

Не включайте в стоимость квартиры мебель - это оттолкнет очень многих потенциальных покупателей.

Не включайте в стоимость трудозатраты на ремонт - никому до этого нет дела. Есть одно простое правило для массового рынка недвижимости: интересует цена, а не ремонт.

Не создавайте наценку для торга выше 5%. Ваша задача - создать условия, в которых квартира будет дешевле.